Zasiedzenie

Zasiedzenie to sposób nabycia prawa własności nieruchomości lub rzeczy ruchomej wskutek jej długotrwałego posiadania. Poniżej przedstawiono najważniejsze informacje dotyczące tej instytucji prawnej w polskim systemie prawnym.

Zasiedzenie nieruchomości

• Definicja: Zasiedzenie nieruchomości to sposób nabycia prawa własności nieruchomości przez osobę, która nie jest jej właścicielem, ale posiada ją w sposób samoistny przez określony w ustawie czas.

• Cel: Zasadniczą funkcją zasiedzenia jest uporządkowanie stanów faktycznych i nadanie im statusu usankcjonowanego prawnie na skutek długoletniego posiadania rzeczy bez tytułu prawnego. Zasiedzenie chroni pewność obrotu, a także interesy osoby, która w dobrej wierze włada nieruchomością jak właściciel.

• Charakter nabycia: Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie ma charakter pierwotny. Oznacza to, że nabywca uzyskuje prawo własności niezależnie od praw poprzedniego właściciela.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości:

Posiadanie samoistne - posiadacz włada nieruchomością jak właściciel, wykonując wobec niej uprawnienia składające się na treść prawa własności.

• Posiadanie samoistne charakteryzuje się takimi działaniami jak: ogrodzenie nieruchomości, wykonywanie remontów i inwestycji, rozporządzanie nieruchomością (np. wynajem), spłata kredytu obciążającego nieruchomość, płacenie podatków, czy pobieranie pożytków z nieruchomości.

• Posiadanie samoistne musi mieć charakter ciągły i nieprzerwany przez cały ustawowy okres wymagany do zasiedzenia.

• Domniemywa się, że posiadacz jest posiadaczem samoistnym.

• Możliwe jest przekształcenie posiadania zależnego w samoistne, o ile zostanie to w sposób jednoznaczny zamanifestowane na zewnątrz.

• Upływ czasu - ustawodawca przewiduje dwa terminy zasiedzenia, w zależności od tego, czy posiadacz jest w dobrej czy w złej wierze:

• 20 lat - jeżeli posiadacz samoistny jest w dobrej wierze, tj. jest przekonany o tym, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości, a jego przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami.

• 30 lat - jeżeli posiadacz samoistny jest w złej wierze, tj. wie o tym, że nie jest właścicielem nieruchomości.

• Dodatkowe przesłanki dla nieruchomości rolnych: Od 2016 roku obowiązują dodatkowe przesłanki nabycia przez zasiedzenie nieruchomości rolnych, które mają na celu przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji gruntów rolnych:

Posiadacz musi być rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Łączna powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi własność posiadacza nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych.

Zasiedzenie ruchomości

• Definicja: Zasiedzenie ruchomości to sposób nabycia prawa własności rzeczy ruchomej przez osobę, która nie jest jej właścicielem, ale posiada ją w sposób samoistny i w dobrej wierze przez określony w ustawie czas.

Przesłanki zasiedzenia ruchomości:

• Posiadanie samoistne - tak jak w przypadku nieruchomości, posiadacz musi władać rzeczą jak właściciel.

• Dobra wiara - posiadacz musi być przekonany o tym, że przysługuje mu prawo własności rzeczy ruchomej, a jego przekonanie musi być usprawiedliwione okolicznościami.

• Upływ czasu - termin zasiedzenia ruchomości wynosi 3 lata.

• Wyjątki: Z zakresu zasiedzenia ruchomości wyłączone są rzeczy wpisane do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.

Doliczenie posiadania poprzednika

• Możliwość doliczenia: Posiadacz samoistny może doliczyć do swojego posiadania okres posiadania swoich poprzedników prawnych, o ile ich posiadanie miało taki sam charakter jak jego posiadanie.

• Przeniesienie posiadania: Doliczenie jest możliwe tylko wtedy, gdy nastąpiło przeniesienie posiadania w rozumieniu art. 348-351 Kodeksu cywilnego, np. w drodze umowy, spadkobrania lub następczości prawnej.

• Znaczenie dobrej/złej wiary: Dla możliwości doliczenia znaczenie ma dobra lub zła wiara pierwotnego posiadacza. Jeśli pierwotny posiadacz był w złej wierze, okres jego posiadania może zostać doliczony tylko wtedy, gdy łączny okres posiadania wynosi co najmniej 30 lat.

Ważne informacje dodatkowe:

• Przeciwko małoletniemu: Bieg zasiedzenia przeciwko małoletniemu właścicielowi nie ulega zawieszeniu, ale zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności.

• Zawieszenie biegu zasiedzenia: Bieg zasiedzenia ulega zawieszeniu m.in. w przypadku, gdy posiadaczem samoistnym jest rodzic małoletniego właściciela.

• Charakter postanowienia o zasiedzeniu: Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia prawa własności przez zasiedzenie ma charakter deklaratoryjny, tj. jedynie potwierdza stan prawny, który zaistniał z mocy samego prawa [30].

• Wpis do księgi wieczystej: Osoba, która nabyła prawo własności w drodze zasiedzenia, powinna zadbać o to, aby nowy tytuł prawny został ujawniony w księdze wieczystej.

Powyższe informacje mają charakter poglądowy gdyż nie sposób opisać i ocenić w niniejszym wpisie każdej potencjalnej sytuacji faktycznej. W celu uzyskania szczegółowych informacji i porad prawnych należy skonsultować się z adwokatem.